СоцГрамота.ру

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки

 

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojkeПриобрести новое жилье человек может несколькими способами: как обычно или по договору переуступки права собственности на жилплощадь. Переуступка права (цессия) – правоотношение со своими специфическими особенностями и нюансами, но иногда только так реально купить недвижимость в строящемся доме. В этой статье читатель узнает, что такое переуступка, как оформить договор цессии и купить квартиру в новостройке.

Характеристика понятия

Сейчас рынок недвижимости переживает свой расцвет, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Спрос остается высоким даже при сильной конкуренции и широком предложении. Каждый человек пытается найти наилучший для себя вариант с самыми выгодными условиями. Строительные компании возводят новые дома, зачастую продают все квартиры еще до окончания строительства здания.

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-5В таких условиях приобрести жилплощадь реально по договору переуступки. Фактически сделка является той же самой куплей-продажей, но заключается не со строительной компанией, а с дольщиком возводящегося жилья. Покупатель имеет дело с посредником, перепродающим право собственности на недвижимость, которое он приобрел в начале строительства или на стадии получения разрешений.

Цессия дает возможность заработать инвестору, который занимается переуступкой жилья: как известно, по ходу возведения дома цена за квадратный метр жилплощади возрастает значительно. А покупателю это правоотношение дает возможность купить предпочтительное жилище в новостройке, даже если все места уже распроданы.

Также возможен другой вариант, когда лицо купило квартиру на ранних стадиях строительства многоэтажного дома для своего пользования, но изменения в жизни вынуждают отказаться от покупки и вернуть потраченные средства. В этом случае цессия – единственная возможность избежать штрафов из-за расторжения договора со строительной компанией.

Более того, переуступка квартиры позволит заработать деньги из-за повышения конечной цены готового жилья.

Внимание! Нужно помнить, что переуступка права на недвижимость реальна только до приемки квартиры собственником.

В ином случае продажа жилплощади будет оформлена в качестве обычной сделки по купле-продаже. Характерная особенность цессии: вместе с переуступкой права новый покупатель становится фактическим дольщиком, со всеми правами и обязанностями. По факту договор долевого участия оформляется на новое лицо. Это может дать определенные преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы сделки по переуступке квартиры

Можно выделить следующие преимущества:

  • chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-2возможность приобрести нужное жилье в предпочтительном месте;
  • переуступка может быть выгоднее в финансовом плане: инвесторы хотят успеть продать квартиру до сдачи объекта, потому на завершающей стадии строительства предлагают более низкие цены по сравнению с прейскурантом застройщика (ниже до 25%);
  • цессия выгодна покупателям ипотечного жилья, поскольку им нет необходимости выплачивать проценты по кредиту за недвижимость, которая еще не построена. В этом случае покупатель начинает оплачивать кредит уже по факту въезда в новостройку.

Как сказано выше, человек становится новым дольщиком, партнером строительной компании, но изменить условия договора он права не имеет. В этом заключен основной недостаток – покупатель вынужден согласиться с положениями договора с застройщиком, который заключил предыдущий дольщик.

Совет. Это может создавать дополнительные риски, потому следует внимательно изучить положения документа во избежание появления каких-либо проблем в дальнейшем.

Возможные риски при заключении сделки

Можно выделить 4 риска, на которые потенциальному покупателю нужно обратить внимание перед подписанием договора цессии.

Возможная недействительность сделки. Существует вероятность признания документа юридически ничтожным. Следует грамотно указать обязательства участников. Договор признается действительным при условии:

  • chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-4если дольщик уплатил всю сумму, которая указана в договоре с застройщиком. Должны иметься соответствующие подтверждения внесения этой суммы;
  • наличие официального разрешения компании на совершение сделки, в отдельных случаях этот пункт указывается в договоре долевого участия;
  • наличие разрешения со стороны банка, если жилплощадь покупается на деньги ипотечного кредита.

При признании договора ничтожным неудавшийся покупатель вправе выставлять требования не к строительной компании, а к лицу, с которым заключал соглашение. Он имеет право через суд вернуть все уплаченные средства с процентами, если досудебное урегулирование не привело к результату.

Признание строительной компании банкротом. Иногда массовая продажа нового жилья по сниженной стоимости зачастую оказывается признаком наступающего банкротства застройщика. По этой же причине сроки строительства могут затягиваться, а условия по договору – нарушаться.

Лицо, переуступившее недвижимость, не несет ответственности за действия компании, ведущей строительство: новому дольщику придется разбираться с юридическим лицом. Это создает трудности, потому что при наличии у юридического лица финансовой несостоятельности от него сложно чего-либо добиться. Обыкновенно подаются иски в суд, но нужно учитывать, что это сделают все дольщики недостроенного жилья.

 

Совет. Во избежание этих сложностей рекомендуется заранее получить информацию о финансовом состоянии компании, проверить фактическую стадию строительства, наличие всей необходимой документации.

Наличие двойной переуступки. Некоторые инвесторы могут переуступить одно и то же жилье два раза, обманывая покупателей. В этом случае заключаются два договора, по которым люди становятся дольщиками и передают деньги продавцу. В дальнейшем обман вскрывается, и судя по опыту судебных разбирательств, квартиру получает лицо, которое первым произвело регистрацию договора. Обманутые потребители вправе требовать разрешения ситуации от строительной компании.

Избежать этой проблемы можно, если указать в условиях договора цессии пункт об одной правовой форме переуступки права собственности. Также рекомендуется регистрировать договор в присутствии продавца.

С особым вниманием нужно относиться к предложениям купить квартиру у строительной компании не по договору долевого участия, а по иным схемам (вексельным, инвестиционным соглашениям и т.д.). Избежать подобных проблем просто – договориться об оплате после регистрации жилья в Росреестре.

Следует подчеркнуть, что большинство проблем при реализации механизма сделки можно избежать с помощью вдумчивого изучения положений договора. Иногда рекомендуется привлечь специалиста, который сможет оценить все юридические тонкости процесса.

Покупка квартиры по договору переуступки: порядок, необходимые документы

Проверка имеющегося пакета документов компании, ведущей строительство. Следует удостовериться в том, что многоэтажный дом строится на основе полученных разрешений, что он полностью легален. Достаточно запросить в представительстве юридического лица следующие бумаги:

  • chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-6документы об образовании юридического лица, о нахождении на налоговом учете;
  • наличие государственной регистрации;
  • наличие в собственности земельного участка под строительство;
  • документ, разрешающий строительство;
  • подробная проектная документация и декларация;
  • договор об источнике капиталовложений;
  • бухгалтерский отчет о деятельности за последний квартал.

Оценка этой информации поможет подтвердить факт финансовой устойчивости компании.

Подготовка участников сделки. Этот пункт подразделен на действия продавца и покупателя, предшествующие заключению договора переуступки недвижимости.

Покупатель должен:

  • получить письменное и заверенное у нотариуса согласие второго супруга на приобретение квартиры, если он находится в браке;
  • получить ипотечный договор (или иной кредит), если недвижимость покупается на заемные средства.

У продавца больше задач:

  • информировать застройщика о намерении заключить договор цессии, получить от него разрешение. Свое разрешение компания выдает за определенную плату, которая может достигать 5% от договорной цены жилья;
Внимание! Для безопасности рекомендуется участие представителя застройщика при заключении сделки.
  • получить справку от застройщика об уплате всех положенных сумм;
  • оформить выписку ЕГРП на недвижимость.

Составление и заключение соглашения о переуступке. Участниками составляется соответствующий договор, куда вписываются все необходимые пункты. Рекомендуется составить его вместе с юристом, который поможет защитить интересы сторон.

Оформление договора в Росреестре. Вместе с самим документом стороны предъявляют:

  • chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-3личные паспорта;
  • согласия супругов (если стороны договора состоят в браке);
  • договор долевого участия с застройщиком;
  • справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
  • согласие компании на переуступку;
  • согласие банка;
  • кредитный договор (при наличии кредита);
  • чек об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).

Проверив все документы, регистратор заберет их, выдаст участникам расписки о полученных бумагах. После подписания сторонами заявления на регистрацию недвижимости, он назовет дату, к которой операция будет завершена. Это делается за две недели.

Приобретение недвижимости в новостройке по договору переуступки в большинстве своем очень выгодно, если знать особенности реализации этого механизма. В этой статье читатель получил нужную информацию, которая поможет ему со знанием дела и без ошибок провести все дела при покупке квартиры в новостройке.

Как купить квартиру в новостройке: видео