Продажа квартиры – это ответственный шаг, который имеет свои правила и документы. Например, если собственник – лицо несовершеннолетнее, у сделки будут свои особенности, утвержденные законодательно. В этой статье читателю предстоит узнать о порядке продажи квартиры в собственности несовершеннолетнего, как провести сделку правильно в 2016 году.
Регуляция законодательством РФ
Наличие у недвижимости несовершеннолетнего собственника налагает на процесс продажи определенные требования. Конечно, с совершенствованием законов процесс этот несколько упростился, но продавцу и покупателю следует учитывать важные моменты, чтобы сделка являлась законной и юридически действительной.
Вообще, законы России стараются во всех отношениях защитить права детей. Конкретные особенности сделок по продаже квартир с участием детей прописаны в различных актах: Гражданском, Семейном, Жилищном кодексах, нормах отдельных законов и, конечно, самой Конституции РФ. Некоторые нюансы могут быть в конкретных регионах, потому что органы местного самоуправления вправе принимать акты, обязательные для своего региона и города.
Несовершеннолетние россияне являются гражданами в полном смысле этого слова. Закон по умолчанию оберегает имущественные права детей.
Основная деталь процесса продажи квартиры в собственности ребенка – интересы его представляют родители, официальные опекуны или органы опеки (ООП).
Купля-продажа недвижимости, где в качестве собственника фигурирует дитя, согласовывается с органом опеки. Без предварительно полученного одобрения этого государственного органа, продажа будет являться юридически ничтожной (недействительной), то есть ни суд, ни другие государственные органы не смогут ее признать; даже нотариус не сможет удостоверить ее.
Важно! Основное требование, чтобы орган опеки разрешил сделку – новые жилищные условия должны быть аналогичны старым (не хуже), удовлетворять всем нормам: санитарным, жилищным и т.д.
Порядок обращения в ООП
Первоначально следует получить справку о людях, имеющих регистрацию в квартире. Этим, как и другими моментами, занимается родитель (опекун), поскольку несовершеннолетний — неправоспособен и недееспособен.
Человек предъявляет в паспортном столе:
- личный паспорт;
- документ о собственности на квартиру, где указаны данные о ребенке;
- свидетельство о рождении ребенка (до 14 лет);
- его паспорт (старше 14 лет).
Оба родителя (или представители) посещают ООП; ребенку старше 14 лет тоже следует идти вместе со взрослыми. Для подачи подготавливаются:
- паспорта лиц;
- свидетельство о рождении ребенка (до 14 лет);
- полученная справка о лицах, имеющих регистрацию в квартире;
- документы права собственности на имущество вместе с техническим паспортом.
Если взамен прежней квартиры приобретается новая, следует также подать техпаспорт и документ собственности нового жилья: на основе этих данных ООП выдаст разрешение на продажу или отменит ее. Если же планируется переезд на другое жилье, то также подаются правоустанавливающие и технические документы на это жилище. Составляется заявление о продаже старой квартиры и покупке нового жилья; на нем ставят свои подписи родители (опекуны) и ребенок старше 14 лет.
За две недели ООП рассмотрит документы, проанализирует ситуацию, не нарушаются ли права несовершеннолетнего собственника. По итогу он выдаст письменный документ, разрешающий или запрещающий продажу.
Как уже сказано, ООП разрешает сделки, если условия в новом жилище будут не хуже прежних, дабы права несовершеннолетнего собственника никоим образом не ущемлялись.
Ситуации, облегчающие получение разрешения
При продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником родители или законные представители вынуждены договариваться с ООП. Это необходимо для того, чтобы упредить возможное ущемление имущественных и жилищных прав детей со стороны недобросовестных родителей. Однако, существуют отдельные жизненные ситуации, при которых получить разрешение ООП легче.
- На момент продажи старой новая квартира еще строится. Разрешение ООП получить легче, если строительство находится на завершающей стадии и ясны его технические детали.
Внимание! Ребенок должен быть временно зарегистрирован у родственников, а сами родители (законные представители) должны иметь на руках официальный договор долевого участия со строительной компанией.
Переезд на постоянное место жительства в другой населенный пункт. На имя ребенка открывается расчетный счет, куда должны поступить средства от реализации квартиры. В такой ситуации ООП даст свое разрешение. Также это обязывает родителей в трехмесячный срок приобрести недвижимость в другом населенном пункте, и отдать его в собственность несовершеннолетнему (или соответствующую ему долю). Если не управиться за 3 месяца – договор продажи старого жилья может быть аннулирован.- В случае переезда на ПМЖ за рубеж. Старое имущество в России людьми продается, и все дела они ведут с ОВИР, документы и правила там соответствующие, но сам факт переезда является облегчающим фактором при обращении в орган опеки.
Правосубъектность несовершеннолетних
По закону каждый гражданин обладает правосубъектностью – то есть возможностью выступать в качестве субъекта взаимоотношений.
В этом термине различаются понятия совершеннолетия и дееспособности, на которые нужно обращать внимание при осуществлении сделки купли-продажи квартиры в собственности ребенка.
Согласно Конституции России только совершеннолетний гражданин имеет полную дееспособность при отсутствии каких-либо мешающих этому обстоятельств (заболевания и др.). То есть по наступлении 18 лет человек имеет право участвовать в любых сделках самостоятельно, от своего лица.
До этого интересы несовершеннолетнего в той или иной степени представляет взрослый законный представитель – родитель или опекун. Здесь различается пороговый возраст в 14 лет, когда ребенок получает свой первый паспорт:
- до этого возраста дитя считается малолетним и полностью недееспособным;
- по наступлении 14 лет ребенок получает ограниченную дееспособность: он может участвовать в продаже, но с наличием письменного одобрения взрослых представителей своей семьи.
В некоторых случаях несовершеннолетние признаются полностью дееспособными. Законами определены эти случаи:
- при заключении брака ребенком в возрасте с 16 до 18 лет;
- если ребенок старше 16 лет официально трудоустроен или является индивидуальным предпринимателем.
Возможные ситуации при продаже недвижимости
Они отличаются сложностью процесса оформления сделки по передаче права собственности:
Имущество является приватизированным, и несовершеннолетний является его собственником (входит в число оных).- Ребенок — официальный наследник квартиры и вписан в документы о наследии.
- Если при приватизации квартиры дети не были указаны в документах собственности, хоть и обладали теми же правами.
- Несовершеннолетний имеет регистрацию в квартире, но правом собственности не обладает.
Все эти ситуации имеют свои нюансы при осуществлении купли-продажи недвижимости. Например, в последнем случае, когда дитя не является собственником, разрешения ООП вообще не потребуется, но появляется другой сложность: при выписке несовершеннолетнего из продаваемой квартиры, его нужно сразу вписать в другое жилище.
ООП разрешает продажу квартиры в собственности ребенка, если условия в новом жилище будут не хуже прежних. Здесь также есть свои исключения, если:
- несовершеннолетнему требуется дорогостоящее медицинское обслуживание (лечение);
- если дитя по состоянию здоровья не может жить в старом месте;
- если для его развития необходимо какое-то конкретное обучение, которое он не может получить при проживании на старом месте.
Важная информация для потенциальных покупателей
Ниже указаны несколько ключевых моментов, которые следует учесть при покупке жилья, чтобы упредить возможные риски.
- Сразу узнать, имеется ли у продавцов несовершеннолетний ребенок, является ли он собственником квартиры (или ее доли).
- Если ответ на этот вопрос окажется положительным, рекомендуется обратиться в ООП, является ли данная семья благополучной. Это важно потому, что в случае каких-либо проблем, покупателю нужно будет внимательнейшим образом (возможно, с привлечением юриста) ознакомиться со статусом несовершеннолетнего. Если этого не сделать, при возникновении проблем (характерных для неблагополучных семей), сделку купли-продажи недвижимости могут расторгнуть, что приведет к дополнительным сложностям и разбирательствам.
- Любыми финансовыми вопросами по предоплате и др. можно заниматься при наличии у продавца разрешения ООП.
Совет. Не стоит доверять устным заявлениям, что все вопросы с органом опеки будут улажены в любом случае. Должно иметься предварительно полученное письменное разрешение.
- В органах опеки также рекомендуется узнать о действительности родительских, опекунских прав на ребенка. Судя по жизненному опыту, встречаются ситуации, когда родители просто не уведомляют покупателей о том, что своих родительских прав они лишены. Это обман, из-за которого сделка впоследствии будет признана незаконной. В этом случае требуется подпись со стороны опекуна.
Продажа недвижимости – всегда ответственный шаг, как и любая сделка по передаче права собственности. Продажа квартиры в собственности несовершеннолетних – ответственный шаг вдвойне, поскольку здесь нужно учесть дополнительные риски. Информация в этой статье поможет и потенциальным продавцам, и потенциальным покупателям в том, чтобы соглашение было исполнено юридически грамотно.
