Узаконить перепланировку квартиры: способы и возможности легализации

Зачастую россияне задаются вопросом, каким образом легализовать перепланировку своей жилплощади, своей квартиры. Этот вопрос необходимо согласовывать с государством, в первую очередь для того, чтобы сохранить конструкцию жилого дома, обеспечить безопасность жизней граждан. Следует подробнее разобраться в этой теме: как человеку узаконить свою перепланировку, как сделать это самостоятельно, что можно и что нельзя делать в 2016 году.

Что следует понимать под перепланировкой?

В Бюро технической инвентаризации России содержатся утвержденные технические планы различных квартир, а перепланировка означает внесение изменений в этот план. Вместе с перепланировкой изменяется конфигурация внутренних помещений; по желанию собственника сносятся стены, перегородки, меняются площади помещений, они объединяются и т.д. Подобные действия имеют определенные последствия – любое изменение технического плана следует согласовать с БТИ, то есть узаконить перестройку.

Базовые требования, которые относятся к перепланировке:

1. Полная безопасность ее проведения.
2. Согласование проводимых изменений с требованиями строительных и других норм, актов и документов.
3. Выполняясь в квартире, перепланировка не должна ущемлять права и возможности соседей.

Внимание! Существуют простые и сложные виды преобразований, которые отличаются тем, что простые можно сделать без получения разрешения на перепланировку, а на сложные, наоборот, нужно предварительно полученное в инстанции разрешение.

Чтобы точнее понять, что значит термин «перепланировка», следует первоначально разобраться в том, что ей не является. Следует разделять ее от переоборудования, хотя для него также необходимо получение разрешения, а все изменения вносятся в план.

Переоборудование – это работы по замене (переносу) различного оборудования:

• перенос отопительных радиаторов, газовых колонок;
• прокладка труб различного размера и предназначения, разводки;
• ремонт пола, затрагивающий глубинные слои (связанный с глубинной реконструкцией пола);
• замена плиты с электрической на газовую (и с газовой на электрическую);
• модернизация санузлов: замена оборудования на образцы, которые отличаются по своим параметрам от прежних устройств.

В то же время можно выделить те преобразования, которые не подлежат инвентаризации. Не нужно регистрировать:

• установку новой бытовой техники;
• использование, установку маломощного кондиционера;
• работы по замене верхнего покрытия пола;
• косметический ремонт (отделка) комнат;
• монтаж необъемной мебели встроенного типа.

Особенности незначительной перепланировки

Как указано выше, для узаконивания простых изменений в квартире не нужно получать разрешения. Единственное, что необходимо – для легализации представить в БТИ эскиз плана, на который нанесены планируемые изменения.

Относятся к таким преобразованиям следующие:

• изменение перегородок, снос старых и создание новых. Главное, чтобы эти стены не были несущими. Исключение: разделение жилого и кухонного пространства (требует разрешения);
• создание проходов, проемов в новых стенах (не несущих) и устранение ненужных.

Запрещенные законом преобразования

Данный пункт вызывает вопросы у россиян, что нельзя делать при осуществлении планировки квартиры.

1. Нельзя увеличивать пространство кухни или санузла за счет площади жилого помещения более чем на 25% от площади жилого пространства;
2. Изменять (устранять) несущие стены и укреплений здания, за счет чего вся его конструкция становится неустойчивой. Если необходимо сделать проем или демонтировать такую стену частично, следует провести обследование с привлечением инженеров и необходимых специалистов.
3. Запрещено каким-либо образом демонтировать коммуникации общедомового значения: трубы, элементы системы отопления (радиаторы), элементы системы вентиляции и др.
4. Увеличивать балкон посредством комнатного пространства (возможна арка не шире метра).
5. В многоэтажном доме нельзя переносить и устанавливать кухни, санузлы над жилым пространством нижнего этажа или размещать санузел над кухней нижестоящей квартиры. Это можно делать только в том случае, если квартира собственника имеет два уровня.
6. Нельзя подключать отопление пола (при оборудовании системы теплого пола) к электросети общедомового питания. Предназначенные для этого системы отопления должны находиться в прохладном месте на балконе.
7. Дверь из туалета (санузла с унитазом) не должна выходить в жилое помещение, а только в коридор.
8. Нельзя объединять кухню с жилой комнатой в случае однокомнатной квартиры. В иной ситуации можно устранить основную стену, но следует установить перегородку, с помощью которой реально отделить кухню от остального пространства.
9. В квартире запрещены все ремонтные работы по перепланировке, которые ведут ущемлению прав жильцов дома, нарушению условий проживания или к нарушению несущей конструкции дома.

Узаконивание перепланировки: два основных варианта

Возможны два сценария перепланировки:

• легальная;
• самовольная.

Эти два варианта имеют свои различия, ответственность и порядок действий. В первом случае человек первоначально получает разрешение на действия и спокойно проводит изменения в своей квартире. Во втором случае (который встречается достаточно часто) человек сначала производит изменения, а затем предпринимает действия по легализации. Второй случай более проблемный и обыкновенно он случается из-за незнания гражданами строительных правил и технических норм по перепланировке. Ниже рассмотрены оба варианта, порядок действий гражданина в зависимости от ситуации.

Узаконить преобразования в соответствии с законом

Согласно Жилищному кодексу перепланировка выполняется собственником после получения разрешения на нее.

Когда у человека созреет план необходимых изменений, и он поймет, что необходимо переделать в квартире, он отправляется в отдел БТИ вместе со следующими документами:

• личный паспорт собственника;
• документы на право собственности на квартиру;
• заполненное заявление на перепланировку.

Следом за этим гражданин посещает отдел архитектуры со следующей документацией:

• подтверждение права собственности на квартиру;
• заявление для разрешения корректировки жилого помещения;
• эскиз (проект) для демонстрации планируемых изменений, предварительно составляется в архитектурном отделе администрации;
• техпаспорт и техзаключение (составляется в БТИ);
• выписка из домовой книги и копия банковского счета (получается в паспортном столе);
• согласие УК (управляющей компании) и разрешение совершеннолетних жильцов самой квартиры (заверяется в ЖЭУ).

Также может потребоваться разрешение СанэмидемСтанции, МЧС, Роспотребсоюза и др. Если квартира расположена в здании со статусом архитектурно-исторического памятника, то потребуется дополнительное заключение, что перепланировка не нанесет вреда ценному строению.

Если подает документы не собственник, то это лицо должно иметь нотариально заверенное согласие от собственника жилья на проведение преобразований. На базисе этих документов гражданину разрешаются ремонтные работы.

Совет. Здесь нужно порекомендовать выполнять перепланировку точно в соответствии с проектом изменений: после работ при проверке специалисты будут указывать все изменения вплоть до 1 см.

По итогу нужно вызвать сотрудника БТИ; он перепроверит изменения от перепланировки, сверит реальные показатели с проектными и составит акт выполненных работ. Если действительность совпадает с проектом, гражданину разрешают сохранить изменения, произведенные с планировкой. После этого нужно получить в БТИ обновленный техпаспорт. При себе заявитель должен иметь:

• акт выполненных работ;
• проект (эскиз);
• разрешение на перепланировку.

Потом нужно получить новый кадастровый паспорт, который делается в Кадастровой палате. Под конец следует посетить Росреестр, подтвердить в нем право собственности на измененную жилплощадь.

Легализовать незаконную перепланировку, ответственность

Первоначально следует сказать о том, что незаконное преобразование жилого пространства квартиры грозит сложностями: при обнаружении за него могут назначить серьезный штраф, к тому же нелегализованные изменения помешают в продаже собственности (передаче права собственности). Что нужно делать, чтобы узаконить перепланировку такого рода? Первоначально нужно составить акт, констатировать эти изменения. Для этого приглашается техник из БТИ. В отдел Бюро подаются:

• личный паспорт собственника;
• документ, подтверждающий право собственности;
• заявление на приглашение специалиста;
• техпаспорт квартиры со старым планом.

В СанЭпидемСтанции гражданин должен получить заключение о соответствии необходимым санитарно-эпидемиологическим нормам. В БТИ заказывается новый техпроект на перепланированную квартиру. После в администрации района нужно получить направление в административный суд. Во время судебного процесса собственнику будет необходимо предоставить следующие документы:

• запрос (иск) сохранить произведенные изменения;
• документы права собственности;
• все документы из СЭС и БТИ (заключения, старый и новый технические паспорта);
• прочие документы, исходя из конкретной ситуации.

Если суд выдаст положительное решение, то гражданин заканчивает узаконивание планировки в соответствии с планом, указанном в подразделе выше. Если решение суда окажется отрицательным, то собственник будет обязан в установленный срок устранить все изменения и привести квартиру в первоначальный вид в соответствии с техпаспортом.

Остается добавить, что в этом случае человек будет вынужден оплачивать штрафы и нести иные расходы для легализации перепланировки. Для физических лиц общая сумма затрат может достигать суммы в 50 000-60 000 рублей. Можно сказать, что в современном российском законодательстве перепланировка в плане получения всех разрешений процесс достаточно трудоемкий, занимающий время и требующий денежных трат.

Зачастую россияне не обладают достаточным уровнем юридических знаний для того, чтобы избежать сложностей. Однако при соблюдении требований Жилищного кодекса, перепланировку можно сделать достаточно оперативно.

Как узаконить перепланировку квартиры: видео