СоцГрамота.ру

Процедура купли-продажи квартиры: как самостоятельно и безопасно оформить сделку?

 

kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry-samostoyatelno-3Приобретение любого крупного имущества является важным шагом в жизни человека, но приобретение квартиры – одно из самых ответственных и значимых событий. Эта сделка имеет свои специфические этапы и особенности; чтобы избежать проблем, их нужно знать каждому. В данной статье читатель узнает, как правильно провести процедуру купли-продажи недвижимости, самостоятельно оформить договор, и какую информацию должен содержать образец документа, заключенный физическими лицами.

Алгоритм приобретения недвижимости

Во всех ситуациях при реализации квартиры или дома используется схожий план действий. Если человек опирается на собственные силы, не пользуется услугами риэлторской фирмы, ему необходимо правильно оценить интересующую его недвижимость и удостовериться в надежности ее документов. Это один из самых важных этапов сделки. Можно выделить следующие пункты.

Выбор квартиры. Здесь покупателю необходимо понять свои предпочтения, оценить имеющиеся возможности:

  • изучить предложение на рынке, определиться со стоимостью;
  • выбрать желаемый вариант квартиры: расположение, площадь и количество комнат, ремонт и другие характеристики жилья, связаться с продавцом напрямую.

Проверить имеющуюся документацию.

Внимание! Данный пункт очень важен, он позволит избежать возможных проблем и разбирательств в дальнейшем.

Для этого нужно:

  • удостовериться в наличии права собственности у продавца;
  • уточнить вопрос о возможном обременении квартиры задолженностью, залогом, судебным решением. Подробнее о том, каким образом проверять, описано в разделе ниже.

Заключение договора купли-продажи и проведение сделки. Если какие-либо претензии у сторон отсутствуют, заключается соглашение с последующим нотариальным заверением, покупатель передает продавцу денежные средства за покупку недвижимости. Происходит регистрация договора, квартира передается по акту приема-передачи, и покупатель становится фактическим собственником нового жилья.

Проверка недвижимости и правоустанавливающих документов

kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry-samostoyatelno-5Почему проверка жилья перед его приобретением очень важна? Если после покупки выяснится, что квартира получена прежним хозяином по решению суда, заинтересованные лица могут обжаловать это решение, это в итоге может привести к тому, что у нового владельца эту недвижимость изымут. То же самое и в ситуации, если жилье находится в залоге или ипотеке – это не только помешает новому собственнику распоряжаться проблемным имуществом, но и создаст риск его ареста и изъятия. В этой ситуации заплаченные деньги взыскать с продавца реально только через суд (если досудебное разбирательство не приведет к успеху). Чтобы подобной ситуации не произошло, рекомендуется предварительно проверить жилье.

Проверка документации на недвижимость. Потенциальному покупателю необходимо проверить наличие у продавца права собственности на реализуемый объект. Он должен иметь на руках нижеследующую документацию:

Внимание! Бумаги должны быть оригинальными, предоставление копий не допускается. Нужно осмотреть печати и штампы госоргана, их выдавшего, подтвердить отсутствие помарок и возможных исправлений.

Если имеются сомнения, можно получить в Росреестре копию свидетельства и сравнить данные. Следует проверить и удостовериться:

  • kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry-samostoyatelno-2в подлинности имеющихся бумаг;
  • в правовом статусе владельца по отношению к объекту недвижимости, его правомочии;
  • в легализации перепланировки (при наличии);
  • определить количество прописанных на жилплощади людей.

Также важно согласие второго супруга, если собственник (продавец) находится в браке, и квартира была куплена во время совместного проживания и официальной регистрации брака.

Определить наличие или отсутствие обременений на жилье. Нужно помнить, что квартира может находиться в залоговом состоянии, куплена на средства ипотечного кредита или на нее и вовсе может быть наложен арест по решению суда. Все эти факторы действуют даже после продажи недвижимости другому собственнику, и человек может лишиться своей покупки спустя некоторое время.

Это серьезный риск, учитывая популярность банковских кредитов и признание лиц банкротами в это кризисное время. Сведения о наложенных обременениях выдаются в Росреестре: рекомендуется получить эту справку перед оформлением договора купли-продажи.

 

Проверка собственников квартиры. Продажей недвижимости может заниматься только ее собственник или его официальный представитель (по заверенной у нотариуса доверенности). Но даже при взаимодействии с представителем рекомендуется увидеться непосредственно с собственником, проверить его личный паспорт, узнать, действительно ли представитель имеет право представлять его интересы. Если квартира имеет несколько собственников (долевая собственность), нужно иметь письменное согласие от каждого лица.

Внимание! Если в сделке участвует малолетний ребенок (до 14 лет) в качестве одного из собственников, его интересы должен представлять законный представитель.

За недееспособного собственника должны выступать родственники – наличие факта родства следует проверить. Если недвижимость передана по наследству, рекомендуется найти юриста, заверившего завещание, и получить информацию о других наследниках, есть ли они. В домовой книге можно найти сведения о людях, находящихся в тюрьме или армии. По возращении эти люди могут заявить свои требования на квартиру, потому об этом нужно позаботиться заранее.

Составление договора и передача квартиры по акту

Если после проверки документов никаких вопросов не осталось, стороны приступают к оформлению договора купли-продажи, в нем должна содержаться следующая информация:

  1. kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry-samostoyatelno-5ФИО участников, подробные паспортная информация.
  2. Предмет договора: информация об объекте, которая продается. Прописывается четкая фраза, что продавец реализует, а покупатель приобретает квартиру. Приводятся подробные характеристики жилья, включая точный адрес, технические номера (кадастровый и т.д.), факт наличия перепланировки и ее легализации.
  3. Продажная стоимость является обязательным условием договора купли-продажи. Часто встречается ситуация, когда продавец хочет занизить стоимость, указанную на бумаге, для снижения суммы налога, а покупатель – завысить ее для увеличения суммы налогового вычета. Сумма определяется договоренностью участников сделки.
  4. При наличии указываются лица, за которыми останется право пользования проданной квартирой (помещением). В этом пункте также перечисляются права, которые сохранятся у этих лиц.
  5. Под основным текстом стороны ставят свои подписи с расшифровкой. Документ составляется в двух копиях для участников сделки, третий экземпляр составляется при участии банка. В дальнейшем документы заверяются у нотариуса.

Проданная недвижимость передается по акту приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах. Этот документ имеет произвольную форму и не требует нотариального заверения. В нем указываются:

  • ФИО и данные паспортов участников сделки;
  • подробно описывается состояние жилья, качество ремонта, переданное имущество и оборудование;
  • в конце ставятся подписи, подтверждающие, что продавец передал, а покупатель принял жилье в указанном выше состоянии.
Внимание! Свою подпись на акте рекомендуется ставить только после государственной регистрации договора и всех документов.

Расчет и получение свидетельства

Внести оплату за жилье также необходимо вовремя, а именно – после нотариального заверения договора. В ином случае продавец может получить деньги и пропасть, не явившись для оформления документов. При получении денег продавец своей рукой должен написать расписку, в которой точно указать сумму, подтвердить факт получения денег и поставить свою подпись.

Совет. Самый безопасный способ оплаты – безналичный. Рекомендуется воспользоваться услугами банка, который в качестве посредника гарантирует сохранность средств.

После оформления всех бумаг и обмена денежной суммой, документация сдается в Росреестр или офис МФЦ для оформления права собственности. Подается:

  • kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry-samostoyatelno-1заполненное заявление;
  • паспорта участников соглашения;
  • заверенный договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • кадастровый паспорт;
  • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие бумаги:

  • банковский договор о получении ипотечного кредита;
  • согласие второго супруга (если недвижимость приобретена во время брака);
  • копия заключения суда о признании лица недееспособным и др.

Подробную информацию по своему случаю нужно получить в Росреестре. Обыкновенно свидетельство о праве собственности бывает готово за 7-14 дней, но при наличии весомой причины процедуру можно ускорить и провести за 3-5 дней (например, при наличии билета на самолет или поезд).

Если человек понимает, что он недостаточно разбирается в юридических тонкостях вопроса, ему рекомендуется обратиться в надежное агентство недвижимости. Его специалисты за определенную плату помогут составить договор и провести весь процесс грамотно с правовой точки зрения. Следует выбирать агентство, деятельность которого лицензирована; лучше выбирать известные фирмы, дорожащие своей репутацией.

Как ясно из текста, во время купли-продажи недвижимости нужно учесть очень много факторов, чтобы не обмануться и не лишиться недвижимости. Информация в данной статье позволит читателю здраво оценить свои возможности, понять ключевые особенности процедуры для того, чтобы провести ее в высшей степени осмотрительно.

Советы юриста по покупке-продаже недвижимости: видео